在中央空調的冷卻水、冷凍水循環系統中，往往使用比較廉價的水作為冷卻介質。即使是經過處理的水，仍不同程度地含有溶解固體、氣體及各種懸浮物，它們會引起諸如沉積物、腐蝕、微生物繁殖等問題，從而給中央空調的安全運行帶來危害。
一、存在的問題：
　　1、水垢：冷卻水系統是開放式的循環系統，隨著水分的蒸發和風干，水中溶解的鹽類（如重碳酸鹽、硫酸鹽、氯化物、硅酸鹽等）的濃度增高，達到飽和狀態，從水中結晶析出，沉積在傳熱面上形成水垢。
　　2、污垢：污垢一般是由顆粒細小的泥沙、塵土、不溶性鹽類的泥狀物，膠狀氫氧化物、雜質碎屑、腐蝕產物、油污、菌藻的尸體及粘性分泌物等組成，當它們流經換熱器表面時，容易形成污垢沉淀物，這種沉淀物一般體積較大，質地疏松稀軟，是引起垢下腐蝕的主要原因，也是某些細菌生存和繁殖的溫床。
當防腐措施不當時，換熱器表面經常會有銹瘤附著，它除了影響傳熱外，更嚴重的是助長某些細菌的繁殖，最終導致換熱器表面腐蝕穿孔而泄露。
　　3、腐蝕：
　　A、水中溶解的氧和二氧化碳同碳鋼接觸時，由于金屬表面的不均一性和水的導電性，在碳鋼表面會形成許多腐蝕微電池，會使微生物電池的陽極區的金屬不斷溶解而被腐蝕。
　　B、腐蝕產物引起的腐蝕。鐵銹和氧一樣，可作為腐蝕反應的去極化劑，加速金屬的腐　蝕。
　　C、有害離子引起的腐蝕：如當水中存在銅離子時，即使在水中的濃度很低，但它是陽極反應的去極化劑，因而對腐蝕過程有很明顯的影響，特別是隨著銅離子濃度的增加，由于鐵和鋅的活性遠大于銅，就會在鋼管和鍍鋅管上出現鍍銅現象，在銅管上產生點蝕。
　　D、微生物引起的腐蝕：由于中央空調的冷卻、冷凍水循環系統的特殊性，常常滋生大量的微生物，它包括細菌，真菌和藻類，它們的存在常常引起中央空調的故障。
　　細菌：在循環水中引起故障的細菌通常有產粘泥細菌、鐵細菌和硫酸鹽還原菌。
　　產粘泥細菌是水系統中數量最大的一類有害細菌，它們能產生一種膠狀的、粘性的或泥狀的，附著力很強的沉積物，這種沉積物遮蓋在金屬表面，降低了換熱效率，并引起垢下腐蝕。
　　鐵細菌是鋼鐵銹瘤產生的主要原因，它能使二價鐵氧化為三價鐵，釋放的能量供細菌生存需要，同時通過銹瘤建立氧濃差腐蝕電池，加速金屬腐蝕。
　　硫酸鹽還原菌：能把水溶性的硫酸鹽還原成硫化氫，對金屬腐蝕。
　　真菌：一般生長在水槽壁上和換熱器中，它所產生的粘泥覆蓋在換熱器表面，降低換熱效率，并形成差異腐蝕電池，引起腐蝕。
　　藻類：它們常在水中引起金屬表面的差異腐蝕電池形成，從而導致沉積物下腐蝕，塊狀的還會堵塞換熱器中的管路，降低換熱效果。
二、危害:
　　1、低換熱效果：碳酸鹽的導熱系數為0.464-0.697W/（m.k）只有碳鋼的1%左右，由此可見水垢和其他沉淀物的導熱系數比金屬低得多。
　　2、使循環水量減少，沉積物或微生物粘泥覆蓋在換熱器中，使循環水通道的截面積變小，使換熱效果進一步降低。
　　3、降低了水處理藥劑的使用效果。
　　4、加速了腐蝕，沉淀物和微生物的產生促使了濃差腐蝕電池的形成及垢下腐蝕的產生，從而使金屬腐蝕速度加劇。
　　5、縮短設備的使用壽命（略）。
　　6、增加了運行成本（略）。
三、結論：
　　為了提高換熱效率，防止或減少腐蝕。中央空調的冷卻、冷凍水循環系統都應定期進行清洗，以去除金屬表面的沉積物和殺滅微生物。那么多長時間是一個清洗周期呢？一般來說，如果清洗徹底，后期維護得當，3---4年清洗一次比較好，如果清洗不徹底，維護又跟不上，最好每年進行一次清洗。
　　對于新建的中央空調，因在制造加工，運輸儲存期間會發生銹蝕，帶入切削油、防銹油在安裝過程中可能留下碎屑、油類、泥沙和雜質。因此，在投入運行之前，也必須清洗，以保證防腐蝕和正常運行的需要。